これからの賃貸市場-1-

先日、某大手賃貸保証会社から「10月から賃貸保証料を月額支払い総額の50%から100%へ変更させて戴きます」との知らせが来た。
もしかするとこの会社だけでなく、他社も追随するのでは？とも思っています。

これは何を意味すると思いますか？

以前お話した「家賃債務保証業適正化法案」等で、回収コストや立替費用の増加が予想される事や、社会情勢等で滞納者の増加が止まらない事などが考えられます。

礼金などが減ったりなくなったりで、賃貸契約にかかる初期費用は減少傾向にありましたが、このような費用が増加するとせっかくなくなった礼金分も帳消しですね。

一番の被害者は、滞納しないきちんとした入居者の皆さんです。
今の流れは下記のような感じです。

滞納者がいる。
↓
管理会社・大家さん・保証会社が回収に動く。
↓
自分が払わない事を棚に上げて、それが法外な取立て行為だと騒ぐ輩（弁護士など）がいる。（確かに法外だった者もいたかもしれないが）
↓
管理会社・大家さん・保証会社は回収するのに裁判を起こすしかない。
↓
裁判で決着するには結局半年かかる。
↓
その間の費用はかかるし、裁判で決着がついても「ない袖は振れない」ということになり、結局追い出すことはできるが、賃料は回収できない。
↓
ならばそれなりの費用を保証料で賄わざるを得ないので、保証料アップ。

というわけで結局入居者に跳ね返ってしまうことになる。

一部の人間が、自分の事を棚に上げてごねたせいで、真面目な入居者達がバカを見るようなことになってしまったとも言える。

つづく・・・

埼玉　三郷　不動産

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早稲田8丁目中古戸建

三郷市早稲田8丁目の旧公団分譲地内に中古の戸建を売り出しました。

物件動画はこちら

土地156㎡、建物107㎡で平成元年築の4LDKです。
価格は2880万円です。
南10.5m道路・北5m道路の二方接道しています。
南は開けているので、日当りはとてもいいです。
三郷駅周辺では数少ない、低層戸建専用の住宅地です。
空室ですので、いつでもご覧いただけます。

お気軽にお問い合わせください。

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お客様観劇会

首都圏のセンチュリー２１合同で、年に1度行なわれている「センチュリー２１お客様謝恩観劇会」。
今年は6月8日（火）新橋演舞場にて開催されました。



昼の部、夜の部の２公演をセンチュリー２１首都圏連絡会で貸し切り、２公演で約２０００名のお客様をご招待いたしました。

演目は「藤山寛美 歿後二十年　六月喜劇特別公演」でした。
楽しく笑い、ほろりと涙するお芝居で、ご招待したお客様方にも大変ご好評を戴きました。

私は役員なので、朝９時半に現地に入り、夜の部公演までお客様のお迎えお見送りなどで一日を現地で過ごしましたが、お客様が笑顔で帰られる姿を見て充実感を感じました。

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成約しました！

以前こちらで紹介した、売中古マンション「パークフィールドみさと」の2LDKが成約しました！

ありがとうございます。

4LDKの方はまだありますので、ぜひどなたか買ってください

物件はこちら・・・　
http://sys.ie-api.jp/watch.php?sid=20100418-qly1y

100㎡超の広～いお部屋です。

ではまた。

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人気者大家さん

こんな本を読みました。

「みんなが知らない 満室大家さんのヒミツ」

簡単に言うと、大家さんの不動産会社との付き合い方で入居率は違う、というのが主な話です。
「人気者大家さん」と「嫌われ者大家さん」がいて、不動産会社の社員が一生懸命やってあげよう、と思われる大家さんになりなさいよ、という事です。
「嫌われ者大家さん」はこんな人です、という説明では、声を上げて笑ってしまいました。
「いる、いる～」みたいな。

この本を大家さんに配ったら嫌味だろうなぁ、と思いました。

でも僕ら不動産会社の社員たちも人間なので、ズルい大家さんの物件などは積極的になれないというのは、あると思います。
以前分譲マンションを賃貸に出したいと、仲介と集金管理を頼まれたことがありました。
こちらは、管理もさせてもらうんだから頑張っていいお客さん決めようね、と話していて、その通りになったら「このお客さんは滞納の心配もなさそうだから、集金管理はしなくていいや」と契約直前になって言い出しました。

当社で集金管理させて戴いてる物件は、退室立会いはもちろん当社が行くのですが、管理してない物件は大家さんが行ってくださいね、というルールにさせてもらってるんです。
ところが、その後その入居者が退室した時も、その大家さんは退室立会いに同行してくれと言い出す始末。
行きたくないなら、きちんと管理料を払って任せてくれればいいのに、ってなっちゃうんです。
うちはボランティアではないのですが、どうもボランティアさせたいみたいなんですね。

管理会社は、そういう厄介な仕事をフィーを戴いて仕事にしているわけで、それを自分でやるのは嫌だから、とか大変だからという理由で、管理料を払っている大家さんがたくさんいらっしゃるわけです。

この本に出てくるような、大家さんが社員を飲みに連れて行くなんていうのは必要ないので（特に自分は飲まないので）、きちんと誠実に僕らの仕事を理解して欲しいと思うのです。

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注目の新三郷 売マンション

たまには商売の話

今IKEA,COSTCO,ららぽーとで注目の新三郷で、売マンションが2件出ました！

パークフィールドみさとテラウェスト　4LDK　103㎡　角部屋　2380万円です。

　
建売サイズの一戸建てより広いです！
バルコニー面には前面棟がなく、見晴らしもGOOD！

パークフィールドみさとテラウェスト　2LDK　63㎡　1380万円です。


板畳のある和室が特徴のお部屋です。
11階なので、風通しも眺望もGOODです！

どちらも空室なので、すぐに内覧可能です。

パークフィールドは2500戸の規模を誇る分譲マンション群なんです。
エリア内にメガドンキホーテ、郵便局、病院などがバッチリ揃ってます。
三郷インター方面には、スーパービバホーム、MOVIX、大型のイトーヨーカドー、ヤマダ電機、二木ゴルフなども揃っていて、買物には事欠きません。

とっても便利で注目の街「新三郷」。
いかがですか？

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大家さん動く！

大家さんなどが読むための、「賃貸住宅新聞」というものがあるのですが、今週号にこんな記事がありました。

家賃の督促行為を規制する法案に対して、家主が立ち上がった。大阪の家主3団体が、民主党大阪府総支部連合会に法案に関する陳情書を提出し、法案の是正を要求した。 団体は、陳情書を提出するとともに、経営環境が悪化の一途をたどる家主の現状を訴え、法案の見直しを求めた。「もともと借家人の権利は手厚く守られているのに、新たな法律によって借主側をさらに保護するのは公平性を欠くのではないか」　「長期の滞納に悩まされる家主が非常に多い。法的手続きに1年間かかった家主や、滞納者に刃物を突きつけられた家主もいます。霞ヶ関はもっと実態を知るべきです」

陳情書の内容・・・

１　滞納理由・原因に関係なく滞納居住者すべてに居住権を認めるため、家賃不払いに悪用される危険性が高い。 ２　社会に滞納を助長する風潮を惹起させかねない。 ３　滞納金の返済義務を併記していないため、賃貸借契約の形骸化を懸念する。 ４　滞納金取立方法を明記していない。家賃督促が賃借人、賃貸人の争議を増大させる。 ５　滞納金を滞納者に代わって弁済する救済制度を並立させなければ、合法・非合法を問わずハウジングプアの社会問題は解決しない。 ６　賃貸人に懲役刑と罰金を科す法律案は政治家が滞納の実態と業界に無理解、無認識であることに起因する。滞納の実態を精査すれば法律案の誤謬は明白になる。

となっている。

ごもっともである。
いつも私が言っているように、偏ったしくみはトラブルを起こすだけで、何の解決にもならない。
更新料の問題も、家賃督促の問題も、賃借人はどんな人でも悪くなく、何かあっても大家は我慢しろ、ではバランスが悪すぎる。
万引きしても食い逃げしても、「この人はかわいそうな人だから見逃してあげなさい」なんていう法律は、どう考えてもおかしい。

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家賃債務保証業適正化法案

●賃貸住宅における賃借人の居住の安定確保を図るための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等の取立て行為の規制等に関する法律案 ＜法規制の概要＞賃貸住宅の家賃等の悪質な取立て行為の発生等の家賃の支払に関連する賃貸住宅の賃借人の居住をめぐる状況にかんがみ、賃貸住宅の賃借人の居住の安定の確保を図るため、家賃債務保証業の登録制度の創設、家賃に係る債務の弁済の履歴に関する情報の収集及び提供の事業を行う者の登録制度の創設、家賃等の悪質な取立て行為の禁止等の措置を講ずる。 ①家賃債務保証業の登録制度 ・・・ ②家賃等弁済情報データベースの登録制度 ・・・ ③家賃等の悪質な取立て行為の禁止・家賃債務保証業者、住宅の賃貸事業者、賃貸管理業者による悪質な取立て行為の禁止（取立ての委託先も含む。） ＜禁止行為＞ （１）面会、文書送付、貼り紙、電話等の手法を問わず、人を威迫すること （２）人の私生活又は業務の平穏を害するような言動 （例）　 ・鍵の交換等（ドアロック）　 ・動産の持ち出し・保管　 ・深夜・早朝の督促　 ・これらの行為を予告すること　 ・罰則

という法案が可決しそうである。

「面会、文書送付、貼り紙、電話等の手法を問わず、人を威迫すること」
どこからが威迫なんだろうか。
「今月の家賃入ってないですよ。早く入れてくださいね。」は威迫なのか。
威迫の基準がはっきりしない以上、言われた側が「威迫だった」と言えばそうなってしまうのではないか。

受け取り方によっては、「どうぞ滞納してください」とも聞こえてくる。
これでは膝を突き合わせて話し合って、お互いが歩み寄って解決することも難しくなってくる。
大家サイドは裁判所を通しての手続きしか方法が残されないかもしれない。

賃貸住宅の賃借人の居住の安定の確保が必要なら、賃貸人の賃料回収の安定の確保も同時にして欲しい。
極論を言えば、もらった賃料からローンを返済している大家さんが、滞納が増えてローンの返済が不能となり、自己破産でもしたら、国は助けてくれるのか。
一般常識を超越したクレームが増え続けていく昨今、片側に偏った法律はトラブルを増やすだけだと思う。

いつも言っているが「払えない人」を助けるのと、「払わない人」をのさばらせるのは別の話だ。
そこの見極めをしてくれるか、「払わない」罰則がなければ、モラルは保てないと確信している。


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Century21 Japan Convention 2010

去る２月９日、東京タワーに程近いザ・プリンス　パークタワー東京にて、Century21　Japan　Convention　2010が行なわれました。
全国のセンチュリー２１の加盟店が一堂に集まり、昨年の成績優秀店舗・営業マンなどの表彰が行なわれます。


そして今年のセンチュリー２１としての方向性などが話される日でもあります。

夕食のパーティの今年のゲストは工藤静香さんでした。
もっと冷たい感じの人かと思っていましたが、なんだか余裕のあるプロフェッショナルな方でした。
アンコールでは予定していた曲とは違うものを、リクエストで歌ってくれました。
昨年もゲストについて話しましたが、見ている年齢層が広いので、ゲストの選択は難しいと思います。
そういう意味では今回はとても「ウマイ」選択だったと思います。
（ギャラもそれなりに奮発したと思いますが）

しかし、成績の優秀なトップクラスの方々のお話を聞いてると（いつも思うのですが）、「自分のやり方が正しいのか？」という不安に駆られます。
自分はチームワーク重視と言う建前の元、アットホームな店の雰囲気を保つためにも、ギスギスしない方向に舵を取ってきました。
それがホントに会社のため、社員のためにプラスなのか。
自分は社員に甘すぎるんじゃないか・・・。

まぁいつも結局「自分のキャラで行こう」という個人的な勝手な結論の元、今まで通りやってるんですけどね。
「そんな甘っちょろい考えでこれからの時代が生きていけるか！」という叱責の声が聞こえてきそうですが、もっとドライになるところはドライに行かなきゃいけないのかもしれません。
また悩んでみようと思います。


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C21埼玉東部忘年会

毎年恒例の、センチュリー２１埼玉東部ブロックのボーリング大会＆忘年会が昨日行なわれました。



ここのボーリング場は24レーン。
貸切です。
ボーリング参加者は94名でした。
その後忘年会が別の場所で行なわれました。

毎年苦杯を舐めているボーリングでしたが、今回は2位！でした。
ノートパソコンGETしちゃいました！
来年は新三郷にできたROUND1で練習し、1位を狙います！

3年前に幹事でこのイベントを仕切りましたが、結構大変なんですよね。
今年幹事の久喜のセンチュリー２１カクダイネットワークの皆さん、ご苦労様でした。
来年はまたうちがやることになるので、加盟店各社のご協力をお願いいたします。


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